未保存登記建物是什麼？可以貸款嗎？貸款時會面臨許多困難，在無法向銀行申貸成功的情況下，還有哪些方法可以申貸成功？本文將詳細說明買賣未保存登記建物時，應注意哪些事項，以及目前貸款利率和額度行情。
未保存登記建物是什麼？
- 當建物完工之後，建物所有權人會到地政事務所辦理「建物所有權第一次登記」，也就是所謂的保存登記，如此就可以獲得建物的所有權狀，為自己取得歸屬權利的相關保障。
- 但政府法規並沒有強制規定所有權人必須辦理保存登記，所以這類尚未完成保存登記的建物，即為未保存登記建物，不過即使已搭蓋完畢並被使用，也不影響建物的價值及法律上的財產權利，所以其實並非所有人都會積極辦理登記。
- 未保存登記建物不能直論「它就是不合法」，判斷建物合不合法必須視其是否符合建物管理條例，如果是在建物管理開始實施前就蓋好的建物(民國60年12月22日前)，因當時早期無相關法規可依循，所以領有建造執照就可以用「合法」論之。
未保存登記建物可以買賣嗎？
未保存登記建物雖然沒有建物權狀，無法進行建物所有權轉移，但對於財產處分的權力未受影響，仍可自由出售、繼承、出租、過戶等。
但是未保存登記建物在處分之後，建物使用方式及限制相對會比較多，若有以下需求，建議儘早完成辦理登記：
- 建物作為營利場所使用：需具備合法建物證明，否則無法辦理營業登記。
- 以建物向銀行申辦貸款：由於缺漏建物產權，銀行基於風險管理，通常會拒絕辦理。
未保存登記建物是否能申請貸款＆申貸的方式
雖然未保存登記建物較難向銀行端申貸成功，但由於在法律上仍存有財產處分權，若轉向尋求民間的融資公司，有機會可以成功申請貸款。以未保存登記建物申請貸款有下列兩種方式：
- 民間房屋貸款：融資公司的審核條件門檻低、核貸速度快、短時間內可以解決週轉需求。
- 民間信用貸款：向融資公司申辦個人信用貸款，並以建物作為擔保物抵押，提高過件機率及額度。
若想向銀行申辦房屋貸款，建議完成辦理建物所有權第一次登記，取得建物所有權後，才有機會成功核貸。
辦理未保存登記建物貸款的利率＆額度
- 民間貸款機構依法律規定，最高年利率為16%，若超過法定額度，債務人可視超額的部分為無效約定，但若遇上了非法融資公司，利率超過法定也是很常見的事。
- 民間房屋貸款及信用貸款的利率都差不多，因為未保存登記建物本身存有產權瑕疵，所以年利率最低5%起，若換算成月利率則落在0.4%~1.3%，若遇到利率超額的狀況，申貸人應謹慎評估日後本身的還款能力，以及放貸公司的信用及是否為合法設立。
- 貸款額度依建物價值決定，通常放貸方會有專屬的鑑價機制及標準，最高額度大約是鑑價的80%，以價值1,000萬的房屋為例，大約可以貸到800萬。
在購買未保存登記的建物時，了解相關的貸款方式與法律風險至關重要，透過適當的資訊和專業建議，您可以更安心地進行交易，避免潛在的問題，希望本文能幫助您掌握關鍵要點，為您的房產投資之路打下良好的基礎。
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